• Le Dol : est une manœuvre délibérée du vendeur pour tromper l’acheteur concernant la nature du bien vendu. C’est un vice “du consentement”. En d’autres termes, le vendeur agit intentionnellement pour dissimuler un problème. Pour que l’acheteur puisse obtenir la nullité du contrat, il doit prouver que le vendeur l’a trompé en cachant sciemment un défaut. Cependant, cette procédure peut être longue, coûteuse et incertaine.

• Les Vices Cachés : À l’inverse, les vices cachés ne sont pas liés au consentement. Ils concernent directement le bien vendu. Un vice caché altère le bien au moment de la vente, le rendant impropre à sa destination. Ni le vendeur ni l’acheteur ne connaissent ce défaut au moment de la transaction. Si le vice caché était connu, la vente aurait probablement été conclue à un prix inférieur, voire annulée. L’article 1641 du Code Civil protège l’acheteur en lui permettant d’être indemnisé, d’obtenir une réduction de prix ou d’annuler la vente.

En somme, le vice caché concerne le bien lui-même, tandis que le dol implique une manœuvre intentionnelle du vendeur pour tromper l’acheteur. Ces deux problématiques sont complexes et peuvent se chevaucher, mais la garantie des vices cachés (comme celle d’Horizon #1641) protège l’acheteur en évitant la confusion avec le dol. Dans tous les cas, l’acheteur est indemnisé rapidement, et le vendeur n’est poursuivi que si sa mauvaise foi est démontrée1

Après la signature définitive de l’acte de vente chez le notaire, la transaction immobilière est considérée comme finalisée et le logement peut changer de propriétaire. Cependant, il existe des situations où l’acquéreur (ou le vendeur) peut demander l’annulation de la vente. Voici les quatre cas qui peuvent conduire à l’annulation d’une vente immobilière après la signature définitive :

1. Vice du consentement (ou dol) : Si l’une des parties a trompé délibérément l’autre, par exemple en dissimulant des éléments essentiels susceptibles d’affecter la décision de l’acheteur, il est possible de faire annuler la vente. Par exemple, si l’ancien propriétaire a caché d’importants arriérés de charges de copropriété ou un défaut majeur dans la construction de l’édifice, l’acquéreur peut intenter une action en rescision.

2. Vice caché : Si le bien présente un défaut caché qui n’était pas visible lors de la transaction, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente. Par exemple, si des problèmes structurels ou des vices importants sont découverts après la signature, l’acheteur peut agir en justice.

3. Non-respect de l’obligation de délivrance : Si le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrer le bien conformément au contrat (par exemple, s’il ne fournit pas les clés ou ne libère pas le logement à la date convenue), l’acheteur peut demander l’annulation de la vente.

4. Lésion : La lésion se produit lorsque le prix de vente est manifestement disproportionné par rapport à la valeur réelle du bien. Si l’acheteur estime que le prix est excessif et qu’il a subi une lésion, il peut intenter une action en justice pour faire annuler la vente.

En cas de dol ou de vice du consentement, l’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour agir en justice. Il est essentiel de prouver que l’ancien propriétaire a omis de fournir des informations complètes et loyales. Bien que cela puisse être difficile, les sanctions peuvent inclure l’annulation du contrat de vente et la restitution du prix de vente à l’acheteur1234.

Si vous envisagez d’annuler une vente immobilière, nous vous recommandons de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils adaptés à votre situation particulière. Concernant les frais d’avocat, il est important de noter que les honoraires d’un avocat spécialisé en droit immobilier sont généralement soumis à une TVA de 20% et s’ajustent en fonction de la difficulté du dossier à traiter. Si vous avez une PJ (protection juridique), c'est celle-ci qui vous met avec relation avec l'un des avocats de leur réseau. Si vous prenez le vôtre, il se peut que la prise en charge de la PJ soit plafonnée. Si vous gagnez le procès, vous pouvez réclamer à la partie adverse de rembourser l'ensemble des couts engagées.